非法同居房产纠纷处理原则

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【要点提示】同居关系纠纷案件中共有财产的分割问题,不能简单的按照民事合伙关系中的共有来处分,应根据双方同居时间长短、对共有财产贡献、当地公序良俗等因素合理解决。

一、同居期间房产纠纷的表现形式

1、一方出资购买的房产。一方出资的房产,根据其登记的权属状态,主要可以分为三种权属登记情况:登记在对方名下、登记在双方名下、登记在出资方名下。同时,还可能表现为登记在对方亲属名下等形式。其纠纷主要表现为出资方要求确认全部所有权、非出资方要求确认一定的所有权份额等。

2、双方出资购买的房产。双方出资购买的房产依据其登记的权属状态,主要可以分为以下两种权属登记形式:登记在一方名下、登记在双方名下。同时,也存在登记在一方亲属名下,或部分份额登记在一方亲属名下的情形。其纠纷表现形式多为分割纠纷及份额确认纠纷。

3、一方父母等近亲属出资购买的房产。其权属登记状态,通常表现为登记在双方名下,同时存在登记在另一方名下的情形。其纠纷表现形式多为出资方或其子女要求确认房产的全部所有权。

二、同居期间房产纠纷的处理方式

对于同居时间较短的案件,对财产分配采取分别财产制的原则,有特别约定的除外。

对于同居时间较长的案件,对财产分配采取协议制为主,夫妻财产制为辅的方式,即双方有协议的,按协议处理,无协议的,按夫妻共同财产处理,公平分割,并适当照顾妇女权益、儿童权益、同居期间对家庭做出较大牺牲和贡献一方权益。这样的区分原则可以更好地保护同居双方的合法权益,做到公平合理地解决问题。

双方出资或出资无法认定、但登记在一方或双方名下或以一方或双方名义签署买卖合同的房产权属的认定在双方共同出资,且房产已登记在双方名下的情况下,首先应判断不动产登记簿所记载的登记状态是否为双方的真实意思。

通常情况下,考虑到双方在同居关系期间男女两性关系的特殊性,即使双方出资有较大差异,出资较多方(通常是男方)往往难以提出按出资确定所有权份额,故即使是不动产登记簿记载的登记状态为各占50%的按份共有或共同共有,也不能单纯据此确认双方达成了所有权份额或共有关系的约定,应考虑出资的因素。如双方出资相差不大,仅有些许差别,可以依据登记的份额状态或共同共有状态确认所有权份额关系。但如果悬殊过大,则应考虑出资的因素,超过出资比例的份额可以视为附条件的赠与。该种处理方式,已为很多部分判决确认。

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李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

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