卖房时一方违约另一方就一定可以单方解除合同吗?

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一对母女在买卖自家房产的时候,认为买方违约,于是解除合同,并将房子卖与他人。最后房子没卖成,还要倒赔别人100多万。为什么在对方违约的情况下,自己不可以解除合同呢?

案件中人物的关系是这样的:

2015年1月肖某和沈某签订《二手房买卖合同》。合同中约定买方须于当年4月1日前完成银行资金监管;且双方须于当年5月1日前完成递件过户手续。若一方逾期履行超过5日,另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。

但就是因为这份合同,导致了整个卖房过程陷入了无尽的麻烦中。

第一次对决 一审判决:卖方无权解约又卖给他人

由于交易步骤未能严格按照合同约定的时限进行,沈某单方解除了与肖某的房产交易合同,于是双方产生纠纷。

2015年,肖某向法院诉称:两人签订买卖合同后,向沈某支付了6万元定金及20万元“赎楼款”,办理了银行资金监管,并且成功申请了按揭贷款;而沈某虽然完成赎楼、取得了房产证,却不配合自己过户,反要求自己提高受让价款。之后,沈某还把房产卖给其女儿江某,并向其过户。对此沈某辩称,肖某未能遵守合同约定,包括在4月1日前完成资金监管(实于4月3日完成)并在5月1日前取得贷款承诺函(实于5月8日完成),已经构成违约,合同应当解除。沈某称曾短信告知肖某违约,肖某则不认可相关短信的真实性。

南山区人民法院一审认定,肖某已经按合同约定,向沈某支付了定金和首付款,并办理了资金监管和银行贷款申请手续,二手房买卖合同有效。可是买家违约在先啊,法院有什么理由不支持?

《合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

也就是说,双方经协商,达成一致可以解除合同;当事人也可在合同中约定一方行使解除权的条件,待条件成就时单方解除合同。

一审法院判决理由:

—、解约无合理依据

法院认为,4月3日双方签署资金监管协议,肖某办理贷款手续、向沈某支付了20万元首期款,沈某也出具了收据,可见双方对于“变更资金监管的金额和时间事宜”已经达成合意,当时沈某对此未提出异议,事后再要求解除合同无合理依据。

二、沈某签订的第二份合约存在恶意

一审判决还称,经查,江某实为沈某的女儿,江某知晓合同的存在,且其交易存在很多不符合一般房屋买卖交易习惯的情形,因此认定两人买卖合同存在恶意。

最终,法院判定沈某与江某的买卖合同无效,应将涉案房产恢复至沈某名下。

第二次对决 二审法院改判:已违约,合同撤销有依据

沈某、江某不服上诉,中院认定,依照双方合同,买卖双方签署正式买卖合同、办理递件过户手续不得晚于2015年5月1日,而买方肖某在5月8日方取得贷款承诺函,即肖某已经逾期履行超过5日,卖方沈某因此享有合同约定解除权。

因此,沈某与江某的交易非恶意,也仍然有效。

第三次对决 再审改判:改从一审原判

深圳中院再审认为,肖某按约应在4月1日完成相关手续,但因故迟延数日,沈某对此未提出异议。虽然之后肖某的贷款承诺函也迟延数日,但“鉴于之前的情事,肖某有理由相信贷款承诺函出具期限相应得到顺延”。

法院表示,考虑到沈某未提交证据证实“迟延数日的情事确实对其造成解除合同的合理理由”,且沈某“在5月1日前也未按照约定赎出房产证”,则依据合同履行的诚实信用原则,沈某并不享有解除与肖某的房屋买卖合同的权利。

沈某并不认同这一再审结果,她在提交的抗诉说明中表示,自己并非“默许”肖某迟延违约,而是因为4月3日的迟延未达到解约条件(逾期超过5日),而5月8日的迟延才达到解约条件,因此自己才在5月提出解约。另外,自己未在5月1日前赎出房产证,也是因为肖某未按约先获得贷款承诺函,否则自己将面临卖了房却收不到款的风险。

第四次对决 卖主申请检察院抗诉

肖某对沈某胜诉后,向法院起诉请求,沈某继续履行合同、过户房产,并以涉案房产总成交价为基数,按日万分之五金额支付延期过户的违约金。

法院参照前案判决,认定肖某请求合理,但其迟延履行合同,存在一定责任。

最终,违约金确定在按照日万分之一金额支付,买卖合同也继续履行,按房产成交价209万元计算,沈某应支付给肖某违约金22万余元。

第五 案中案

事实上,此事还远远未结束。在沈某将房产售与女儿江某后,江某又将房产售与另一人王某。

由于沈某、江某之间的买卖合同被判无效,王某向法院提起诉讼,要求解除和江某之间的合同,且江某赔偿自身损失。

法院认为,江某未能确保自身对涉案房产的完全处分权,导致合同无法继续履行,已经构成违约,判决王某、江某之间的买卖合同无效,江某向王某赔偿损失105万余元。

由于沈某主张的“肖某违约应解除合同”未得到法院支持,目前她和她女儿面临一百多万的赔偿金和违约金现实。沈某已申请深圳人民检察院进行抗诉,但这一申请亦未获得深圳检察院支持。

案件至此,很明显一切的问题根本都在于对“违约”的理解及举证不力。

 

上述案例中,沈某称曾发短信通知肖某已违约,并要求解除合同,而肖某在庭上不认可相关短信的真实性,沈某也并未提供证据加以证明。在房产买卖中,双方应采取哪些沟通方式来确保“通知有效”、避免陷入单方面毁约的境地?

武汉离婚律师提示:电话录音,短信、微信通知都可以作为通知解除合同的有效手段,或者在起草合同时,留下双方认可的联系方式和通知方式,如手机号码、微信号码、信件收件地址等等。

二手房资金监管分为两种情况,一种是全款支付,另一种是按揭贷款支付,具体操作流程如下:

(一)二手房全款支付,资金监管的流程如下:

1、买卖双方签订《二手房买卖合同》,买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求;

2、买方交易全款,款项直接进入资金监管账户中,由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》;

3、买卖双方办理缴纳税费、过户手续;

4、办理完过户手续后,根据买卖双方授权,银行按指令拨付购房款。

(二)二手房按揭贷款,资金监管流程如下:

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》,买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求;

2、银行审核买卖双方的资质,并与买方签署贷款相关合同;

3、评估该套房产,根据评估报告确定首付款金额;

4、买方支付首付款,款项直接进入资金监管账户中,由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》;

5、买卖双方办理缴纳税费、过户手续;

6、办理完过户手续后,根据买卖双方授权,银行按指令拨付首付款;

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