夫妻一方擅自出售共有房产,另一方可以撤销合同吗?

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在司法实践中,许多夫妻在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。

合同签订之后,由于没有取得卖房人配偶的书面同意,不论其是否真的不知情,其配偶有可能提出合同无效:作为房屋共有人,以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效

那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?

应当按善意取得制度来处理该类问题,婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:

第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二,买受人支付了合理对价;

第三,买受人已经办理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。当然,在善意取得的情形下,申请法院撤销房屋买卖合同也是不会被支持的。

如果所卖的房屋是夫妻双方唯一的居住用房,一旦卖给第三人之后,出卖人家庭成员的权益就无从保障,在保护善意第三人利益后,可能确实损害了出卖人配偶的权利,为此,婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定,即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持

武汉离婚律师认为,在二手房买卖中,最好要先搞清楚房产的共有状况,取得共有产权人的书面同意。最重要的是及时办理过户登记,否则即使是善意购买,因房产未过户而无法获得善意取得制度的保护。当然,也可以在房产买卖合同中约定好违约金或者赔偿金,一旦房屋不能按约买卖的,也可以适当维护自己的合法权益。

武汉离婚律师提示:约定违约金与损失赔偿的适用关系

(一)无约定违约金时

如当事人未约定违约金,则可主张损失赔偿。在此情况下,因为不存在违约金,所以不存在约定违约金和损失赔偿并用的问题。

(二)约定违约金低于造成的损失时

根据《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说,在此种情况下,不能在主张违约金的同时主张损失赔偿,而是只能请求增加违约金。对此,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条作了明确规定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”。

(三)违约金高于造成的损失时

1、约定违约金稍微高于造成的损失时

由《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条可以推断:在此情况下,当事人可主张违约金,但不能同时主张违约金和损失赔偿

2、约定违约金过分高于造成的损失时

根据《合同法》第一百一十四条第二款后段的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于此款所述之“过分高于造成的损失”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款作了解释:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。同样可根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条推断:在此情况下,当事人可主张违约金,但不能同时主张违约金和损失赔偿

综上所述,对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿

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