在司法实践中，许多夫妻在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。
合同签订之后，由于没有取得卖房人配偶的书面同意，不论其是否真的不知情，其配偶有可能提出合同无效：作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。
那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?
应当按善意取得制度来处理该类问题，婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：
第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二，买受人支付了合理对价;
第三，买受人已经办理了产权登记手续。
在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。当然，在善意取得的情形下，申请法院撤销房屋买卖合同也是不会被支持的。
如果所卖的房屋是夫妻双方唯一的居住用房，一旦卖给第三人之后，出卖人家庭成员的权益就无从保障，在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利，为此，婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定，即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
武汉离婚律师认为，在二手房买卖中，最好要先搞清楚房产的共有状况，取得共有产权人的书面同意。最重要的是及时办理过户登记，否则即使是善意购买，因房产未过户而无法获得善意取得制度的保护。当然，也可以在房产买卖合同中约定好违约金或者赔偿金，一旦房屋不能按约买卖的，也可以适当维护自己的合法权益。
武汉离婚律师提示：约定违约金与损失赔偿的适用关系
（一）无约定违约金时
如当事人未约定违约金，则可主张损失赔偿。在此情况下，因为不存在违约金，所以不存在约定违约金和损失赔偿并用的问题。
（二）约定违约金低于造成的损失时
根据《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，在此种情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。
（三）违约金高于造成的损失时
1、约定违约金稍微高于造成的损失时
由《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条可以推断：在此情况下，当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和损失赔偿。
2、约定违约金过分高于造成的损失时
根据《合同法》第一百一十四条第二款后段的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于此款所述之“过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款作了解释：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。同样可根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条推断：在此情况下，当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和损失赔偿。
综上所述，对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。
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