借名买房,父母借子女名义买房,子女欠债被查封被强制执行怎么办?

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黄某的女儿小彤几年前与开发商签订商品房买卖合同。合同签订后,小彤陆续缴纳了部分购房款。期间,黄某先后向女儿小彤汇款50多万元。后房产登记在小彤名下,小彤与银行签订房贷合同。

后来,小彤及其丈夫因债务问题被强制执行,法院查封了该房屋。

法院查封借名房产后,黄某提出执行异议。

黄某认为,她才是房屋的实际产权人,只是借女儿名义买房。

黄某诉称:女儿是开发商职工,可用较便宜的价格购买到房屋,且黄某没有厦门户口,以女儿名义买房,便于申请按揭贷款。黄某与女儿在购房前就签定了借名买房书面协议,约定由黄某夫妇全额出资购买讼争房屋,以小彤的名义购买,小彤有三分之一的居住权,但小彤及其以后的婚姻关系人无权处理该房屋。

终审认为,根据查明事实,讼争房屋登记在小彤名下,讼争房屋的商品房买卖合同、个人住房组合借款合同均系小彤签订,黄某主张其为讼争房产的所有权人缺乏法律依据。所以,黄某要求终止对讼争房屋的强制执行没有法律依据。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定:“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院应当按照下列情形,分别处理:

(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的,应予支持;

(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的,不予支持。

(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的,应予支持。

金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。

非金钱债权执行中,案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书对执行标的权属作出不同认定的,人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定,可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”

借名买房纠纷在司法实践中一般被认定为合同债权纠纷,而非物权纠纷。再者依照上述法条,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。

武汉财产分割律师提示:借名买房中,借名人并不能对抗法院对出名人的强制执行。本案中,借名买房的房产被查封或强制执行的,如果黄某提起诉讼,法院最终认定房产归黄某所有的,也无法排除强制执行。黄某房产被强制执行的损失,只能要求女儿赔偿。

李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

本人长期专注于婚姻家事案件,法学理论功底扎实。擅长离婚纠纷、财产纠纷、遗产继承、子女抚养权纠纷、同居分手调解谈判、协议离婚调解谈判、婚前财产风险规避等家事领域法律服务。
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