已抵押房产进行财产分割、买卖、赠与给子女或继承的行为是否有效?

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对于已抵押房产进行财产分割、买卖、赠与给子女或继承的行为是否有效的问题,司法实践中根据不同法律依据,所作出的判决也不一致。

有人认为,房产存在抵押权的情况下,法院在处理房屋权属纠纷时,会考虑到抵押权人的权利,并在民事法律文书中予以表述。明确限定相关当事人只有在清偿债务消灭抵押权或经抵押权人同意的情况下,才能办理房屋所有权转移登记。

但也有人认为,对于已经被抵押的房产进行财产分割、买卖、赠与或继承对债权人无根本性影响,因为债权人的抵押权行使的是物的权利,而且该抵押权是登记在产权登记簿上的,该物的所有权如何变化,并不导致抵押权的丧失。相反的,被抵押物的受让人才是面临利益受损的一方。

关于抵押物的转让,早期是严格限制转让的,后来《担保法》及其司法解释有所放开。关于抵押物转让效果的法律规定有如下内容:

1、《担保法》第四十九条规定了抵押权的效力对抵押物处分权的影响:

抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

2、《担保法解释》第六十七条规定:1、抵押权已登记的抵押物,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。2、 如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。

3、《担保法解释》第六十八条规定: 抵押物依法被继承或者赠与的,抵押权不受影响。该法条是对于《担保法》第四十九条中“抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存”的一个特殊规定。按照第四十九条规定来看,抵押权人同意转让抵押物的,会导致抵押权丧失。

4、《物权法》第9条的规定,不动产抵押权的设立,必须进行不动产登记;

5、《物权法》第24条的规定,车辆船舶飞行器之上设立抵押权不经登记的不能对抗第三人。

6、《物权法》第191条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

7、《物权法》第108条规定,善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

可以看出,我国法律虽然并不禁止抵押人转让抵押物,但是转让行为仍受到法律限制。

最高人民法院(2016)最高法民申887号对于抵押物的转让效果认为:

1、中华人民共和国物权法第一百七十七条规定,债权人放弃担保物权的,担保物权消灭对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下,能否认定抵押权已经消灭,结合中华人民共和国物权法第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存之规定,可以作出这样的理解:本条确立了抵押权人同意方可转让的基本原则,如果抵押权人同意转让抵押物的情况下,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。

2、抵押权人同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。

3、物权法第一百七十条规定:担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利从该条规定来看,担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权抵押权作为担保物权,其优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,在抵押物已经转让的情况下,作为购买人取得的是抵押物的所有权,特别是在购房人已经支付对价,并且是善意的情况下,如果再将抵押权的负担转移给购房人,显然不利于保护购房者的所有权。

总体而言抵押物转让的物权变动效果如下:

1、已经被抵押的物品如果转让的,需经抵押权人的同意。

2、未经抵押权人同意的,如受让人待人清偿债务消灭抵押权的,该转让有效。

3、不知抵押权存在善意受让人可以取得财产所有权,且该财产上的抵押权消灭。

4、抵押权人同意转让抵押物的,抵押权消灭。

需要注意的是,抵押物的转让受到限制并不影响抵押物转让协议的效力。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

《合同法》司法解释规定,只有违反五种合同无效的情形才会导致合同无效,所以司法审判实践中,类似已设定抵押的房产买卖契约、赠与合同等负担行为通常被认定为有效。

李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

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