宋先生决定购买一套房产。与卖家签订了定金协议，约定房价为200万元。双方约定定金为3万元，一星期内预付70万元首付款，剩余房款在2个月内办理两证过户当天，一次性支付。协议约定适用定金罚则。
签订定金协议后的当天，宋先生就向卖家支付了3万元定金，后又支付了70万元首付款。
但没想到的是，到了约定办证过户的时间，卖家却反悔不卖了，愿意赔偿双倍定金。卖方认为，双方签订的只是定金协议，所以按照法律规定双倍返还定金即可。
宋先生将卖家告上了法庭，要求卖家继续履行合同。
法院审理后认为，这份协议虽然名称定金协议，但内容包括了房屋买卖合同的大部分条款，其实质是一份房屋买卖合同。其次，买方除支付了定金外，还支付了部分购房款。双方实际已经就该房屋买卖协议履行自己的权利义务。
法院最终认为，双方签订定金协议时，双方的真实意图是签署买卖合同，该定金协议的性质是房屋买卖合同，该买卖合同合法有效，判决卖方继续履行合同，将房屋过户给买方。
在签订合同时，很多人都有或故意或无意的出现挂羊头卖狗肉的情况。比如将房屋买卖合同伪装成投资协议，再比如本案中，本是定金合同，却将合同内容写成了房屋买卖合同，而且双方还部分履行了自己的权利义务。
其实，在司法实践中，对于一份合同的性质，法官是从合同内容来判断的，而非只是合同的名称。
如果是签订定金合同，就不能出现类似房屋坐落、面积、总房价款、付款方式、违约责任等条款，或者本协议签订后，双方买卖关系成立、房屋所有权正式转移至买方、双方约定1个月后网签备案等等内容。
要知道，签订定金合同的目的是为了担保后面的房屋买卖合同的签订，而不是为了房产交易成交。所以，定金合同的主内容必须是为签订房屋买卖合同的担保意思表示，是对房屋买卖预约的一种担保行为，而不能够有房屋交易意思表示已经达成一致的表述。比如可以在定金协议中约定“根据协议约定，买卖双方应在XXX年XXX月XXX日前签订房屋买卖合同”。
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