夫妻一方婚前买了一套房子婚后出租 房租属于夫妻共同财产吗?

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婚前买的房子,婚后房租可以作为夫妻共同财产分割吗?婚前个人房产的房租是共同财产还是个人财产呢?

小张和小刘系夫妻关系。婚前小刘购买了一套房子,其中贷款20万元,后夫妻俩将房子出租给别人,每月用收到的租金偿还贷款。

2017年5月,小张向法院起诉离婚,要求对房屋婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。而小刘认为房子是她婚前买的,贷款是以房屋租金偿还的,未使用夫妻共同财产,所以房产无需分割。

要认定是否应当分割婚后房屋增值部分,就需要认定婚后偿还房贷所使用的房租是个人财产还是共同财产。

一审法院认为,因为租金是房屋的孳息,租金的性质应与房屋一致,是小刘的个人财产。小张和小刘均不服一审判决提出上诉。

小张认为,房屋存在婚后出租和还贷的事实,这些租金应该属于夫妻共同财产。
  
二审法院经审理认为,《婚姻法解释(三)》第五条规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

房屋是小刘婚前购买的个人财产,但房屋婚后出租取得的收益,并非孳息和自然增值,所以这些租金应认定为夫妻共同财产。

可见,一二审的审判结果是完全相反的。其重要原因就在于房屋租金是孳息还是投资收益的认定。

房子出租得到的租金算“孳息” 吗?

房屋租金是投资收益还是孳息,目前有三种观点:

一种认为是孳息。租金属于法定孳息,属于房产的产权所有人。

另一种认为租金不是孳息孳息。因房屋出租需要选择承租人,租金标准也不是一成不变,需要双方进行协商。对出租房屋进行管理,以使房屋具备适租条件等等,使得房屋出租更类似一种经营行为。故婚前个人房产婚后的租金收入属于夫妻共同财产。

第三种观点则认为,如果非产权人一方对租金的获得有重大贡献的,如参与管理房产,收取租金等等,对租金的收取做出了贡献的,那么租金是就夫妻共同财产。

财产性收益一般包含孳息、投资性经营收益及自然增值三类。婚内产生的投资性经营收益是需要作为夫妻共同财产分割的,而关于租金是否属于孳息,目前较多观点认为,房屋租金与存款利息等法定孳息不同。

房屋租金收入的多少是由租房市场的供求关系决定的,并且房屋本身的管理状况也有决定性关系。获得租金收益往往需要投入更多的劳动,因此可以认为房屋出租是一种经营活动,而房屋租金则应当作为经营性收益看待,产生的房屋租金收益也应当认定为夫妻共同财产。

李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

本人长期专注于婚姻家事案件,法学理论功底扎实。擅长离婚纠纷、财产纠纷、遗产继承、子女抚养权纠纷、同居分手调解谈判、协议离婚调解谈判、婚前财产风险规避等家事领域法律服务。
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