武汉房产分割律师:购房合同网签、备案、预告登记各有什么作用?

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房产买卖在我们日常生活中属于交易手续最为繁琐的一种交易,国家为了防止出现房屋买卖纠纷,保护购房者合法权益,也是从购房流程的方方面面做出了规范。

那在购房过程中,购房合同网签、备案、预告登记各有什么作用呢?

房产开发商为了加快资金流转,在房屋正式建成之前就会进行房屋预售。为了防止个别不良开发商“一房二卖”,于是便有了房屋预告登记制度。

物权法第20条规定,当事人签订购房合同,为保障购房者将来的房屋所有权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人(即购房者)同意,买卖、转让该房产的,不发生物权效力。

所以,为了能够顺利实现房产预告登记,国家机关又设立了网签和备案(又叫网签备案)制度。

一、网签

虽然我们把网签和备案简称为“网签备案”,但实际上,网签之后才能进行备案,这里是存在两个程序的。

网签是将购房者与房地产商签订的商品房预售合同录入房产主管部门的网络管理系统,在网上公布房屋交易状态的行为。录入之后,该房产的房源状态在网上即时发生变更,由未售出状态变为已签约状态。

二、备案

各地网签与备案的关系主要有两种模式:一是“网上签约、网上备案”,即商品房预售合同通过网上系统签约后,由房地产开发企业直接在网上点击备案,即时生效,无须到房产管理部门办理备案手续;二是“网上签约,书面备案”,商品房预售合同网上签约后,开发企业除了点击备案外,还须将书面合同报送到房产管理部门办理备案登记手续。

开发商未办理网签备案,不影响预售合同或现售合同的效力。

但是,如果开发商不为购房人办理网签备案的,购房人可以解除合同,要求开发商返还已付购房款及利息,给购房人造成损失的,开发商需向购房人支付已付购房款一倍或购房人全部损失的赔偿金。

网签合同具有成立合同的效力以及在出现网签合同与非网签合同不一致时推定网签合同更符合当事人真实意思的效力。实践中,一些法院认定在“一房多售”的情形下,网签合同的购房人可以优先于非网签合同的购房人而请求出卖人实际履行合同的效力。

需要注意的是,网签、商品房预售合同备案都只是具有合同效力,不具有物权效力,只有在预告登记后房产物权才能被锁定,对合同之外的第三人产生物权公示效力。

三、预告登记

只有办理商品房预售合同的网签备案后,才可以申请预购商品房预告登记。

根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

也就是说,在预售房屋办理预告登记后,未经购房人同意,房地产商再次买卖、转让该房屋的,不发生物权效力。

所以,网签和备案都是房屋买卖过程中办理预告登记的前置程序,其最终目的是为了办理预告登记,从而锁定房屋的物权,为购房者将来能够顺利取得房屋产权作出的保障措施。

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