买房人是失信被执行人的 卖房人因此解除房屋买卖合同可能构成违约

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武昌区方先生准备出售一套二手房,在与买方签了买卖合同后,偶然在失信被执行人信息查询系统发现买方竟然是失信被执行人,也就是我们俗称的“老赖”。方先生这下非常担心,万一房子卖了对方不给钱怎么办。如果对方是失信被执行人,卖方可以因此解除房屋买卖合同吗?卖房者发现买方早已被列入“老赖”黑名单,可以因此请求解除合同吗?

武汉离婚律师认为,国家设立失信被执行人查询系统,其目的就是公示那些有能力履行债务而不履行的债务人,本身就可以认为失信被执行人诚信缺失,并缺乏履行债务的能力。但如果失信被执行人能够采取措施保障合同顺利履行的,则卖房人无权行使不安抗辩权,并主张解除合同,否则会面临承担违约责任的风险。

2016年5月18日,胡先生与郭女士通过房产中介公司签订了房产买卖合同及代办协议,约定胡先生将位于某小区的房屋出售给郭女士。但后来,胡先生发现郭女士早已被法院列入失信被执行人名单,遂拒绝履行房屋买卖合同。郭女士遂诉至法院,要求胡先生继续履行合同并承担违约责任

法院观点:

1、根据协议约定,郭女士需要以按揭贷款支付购房款,但因已被列入失信被执行人名单,明显无法办理按揭贷款,更无法证明自己有购买房屋的能力。

2、签订协议时,郭女士与房产中介公司未就她被列入失信被执行人名单的事宜向卖方充分说明该情况。

最终法院认为,郭女士作为失信被执行人,其既不能办理按揭贷款,也未能为购房提供担保或证明自己具有履行支付购房款的能力,故胡先生主张行使不安抗辩权,要求解除房屋买卖合同的主张符合法律规定,应当予以支持,并不构成违约。

武汉离婚律师认为,购房一方为失信被执行人的,并不必然导致出售房屋的一方行使不按抗辩权而可以解除房屋买卖合同。

不安抗辩权是指在合同中,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权暂时中止合同履行的权利。

在卖房一方行使了不安抗辩权后会导致合同暂时中止,如果购房一方仍未能提供担保提,也不能证明自己的履行能力,在卖房一方行使不安抗辩权后,才可以有权解除合同。

所以,买房人是失信被执行人的,并不必然导致卖房人可以随意解除合同。在失信被执行人提供了可以保障合同履行的担保或能够证明自己有履行购房合同的能力后,卖房人仍应继续履行房屋买卖合同,而不能仅以买房人为失信被执行人的理由解除合同,否则将会承担违约责任。

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