小产权房屋没有产权证 离婚时应如何分割

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小产权房是民间的叫法。实际上就是在农村集体土地上建设的,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,没有产权证或其产权证不是由国家房管部门颁发的房屋。

由于房产证的公示效力,取得房产证的房屋,我们即认为其已经取得了房屋的所有权,离婚时可以依法分割。但对于小产权房,由于没有房产证,房屋权属无法确定,故在离婚房产分割时会遇到一系列的难题。

多年前,武汉市的朱先生在市内一城中村购买了一处宅基地,和妻子在该宅基地上盖起了一栋四层小楼,除了第四层自己居住外,其他三层用于出租。

现如今夫妻感情破裂,双方决定离婚。但就这处房屋如何分割产生了纠纷。 

朱先生认为,当初购买宅基地和盖房的钱大部分都是他出的。所以认为这个房屋的所有权应该归他,不能作为夫妻共同财产。可妻子认为,宅基地和房子都是两人婚后共同取得的,应该为双方共有,所以她也有权分割。 

武汉离婚律师认为,虽然我国法律规定,宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让,不能对外买卖。但实际上宅基地的买卖在民间是确确实实存在的。早期有些地方的宅基地买卖,甚至只要经过村里同意就可以了。

但由于该房屋没有产权证,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”

也就是说,对于该类小产权房,由于权属不明,法院一般不会直接判决房屋所有权归属,而只可以判决房屋使用权归属。

2016年8月,北京高院发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》(以下简称《参考意见》)曾就小产权房分割继承问题提出司法指导性意见。

其中第三十五条规定:“【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。在处理使用时,人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时,能分割的进行分割,不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围;审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理;但审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。

根据《参考意见》的规定,武汉离婚律师认为对于小产权房的分割分为两种情形:

1、对于已经经过行政程序被认定为违法建筑的小产权房,法院不予处理。

法院不予处理的意思是指,既不对小产权房的房屋产权进行分割,也不对该房屋的使用权进行分割。

2、对于未被行政机关认定为违法建筑的小产权房,只对使用权作出分割。

房屋所有权,实际包括四个权能:占有,使用,收益,处分。对于小产权房而言,通常认为由于无法办理产权证,只能实现占有,使用,收益三项权能。而使用和收益是在占有的基础上实现的,所以《参考意见》中的对其“使用”作出处理,即为对小产权房的占有,使用和收益三项权能的处理。

在小产权房判归夫妻一方使用的情形下,该方即获得了占有并使用房屋,或出租获取收益的权利。

当然,如果该小产权房因政策变动等原因而获得产权的,夫妻之间可以另行协商进行分割,或起诉到法院请求予以分割。

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