关于居住权的几个问题释疑

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自从《民法典》中居住权的出台,引起了大家的强烈关注。但常见的问题主要有以下几个:

一、房屋居住权和房屋产权有什么区别?

很明显,房屋产权指的是房屋的所有权,即房屋归谁所有。

所有权又包括四大权能:占有、使用、收益、处分。

占有是占有人对不动产或者动产的实际控制,包括直接占有和间接占有。比如在与他人约定了居住权的情况下,就有可能构成间接占有。

使用则是指权利人对物根据其用途加以利用的行为。比如在房屋里居住。

收益,则指权利人基于权利行使而产生的经济利益,比如出租等。

处分,指对物的所有权的处理的权利,比如房屋抵押、出售等。

由此可见,房屋的居住权仅仅是包括房屋占有和使用权能的一种综合权能,并不能包含收益、处分等权能,也就是说,仅仅享有房屋居住权的权利人,在无其他特别约定的情况下,是不能出租及出售房屋的。而在房屋产权所有权人出售房屋时,所获得的的房屋收益与居住权人也无关,居住权人无权要求分割房款。

二、房屋居住权如何约定才有效?

根据《民法典》关于房屋居住权的规定,要想合法获得房屋居住权,应当满足以下条件:

1、书面约定。

对于房屋居住权的约定,因事关重大,容易产生纠纷,所以法律规定必须是以书面形式签订居住权合同。

2、居住权合同一般条款。

居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。

这里需要注意的是,以上规定并非必备条款。比如产权人仅有一套房屋的情况下,如果居住权合同中未包含住宅位置,并不能导致合同无效。

3、居住权一般为无偿,也可以约定为有偿。

根据法律规定来看,如果居住权合同中未约定价款的,则应当认定为无偿。

4、居住权不得转让或继承。

该条款为禁止性条款,即使居住权合同中约定了转让或继承的,该条款无效。

5、居住权应当有期限。

居住权合同中对居住期限应当进行约定,要么明确至某一时间点为止,或者直接约定为居住权人死亡为止。未约定时间的,根据《民法典》第三百六十九条、第三百七十条综合来看,无法直接认定为默认约定居住权人死亡为止,此处容易发生争议。

6、居住权人在无特别约定的情况下,无权出租房屋获得收益。

7、居住权必须进行登记。

根据《民法典》第三百六十八条规定,设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

也就是说,如果大家忙忙碌碌搞了半天,也签订了居住权协议,最终却没有办理居住权登记的,该居住权不成立。此时存在产权方违约的风险。

三、设立了居住权后,产权人能把居住权人赶出房屋吗?

从上面的第二个问题我们可以看到,一旦房屋进行了居住权登记,设立了居住权后,该权利受到法律的保护,产权人无权违反居住权合同将居住权人赶出房屋。

从实际情况来看,更多的可能是居住权人会妨碍产权人行使权利。因居住权人往往对房屋是直接占有状态,产权人在很多时候会处于弱势地位。

李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

本人长期专注于婚姻家事案件,法学理论功底扎实。擅长离婚纠纷、财产纠纷、遗产继承、子女抚养权纠纷、同居分手调解谈判、协议离婚调解谈判、婚前财产风险规避等家事领域法律服务。
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