夫妻一方擅自出售共有房产的效力

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李某与妻子张某二人出资19万元购买一套商品房,房屋所有权人登记为李某一人。2010年李某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议。一周后王某搬进该房并付清余款,但双方一直未办理房屋过户手续。后张某将王某、李某诉至法院,要求确认房屋买卖协议无效,并判令王某归还房屋。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》

第十七条第二款的规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信夫或妻一方做出的处理为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

因此,夫或妻一方转让共同共有房屋的行为,属于对夫妻共同财产做出重要处理,应当由夫妻双方协商一致,最好能共同在房屋买卖协议上签名。

那王某能不能够基于善意取得而获得房屋产权呢?

不能。

善意取得亦称即时取得,指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后,如果受让人在取得该财产时系出于善意,则其取得该财产的所有权,原财产所有权人不得要求受让人返还财产。

《物权法》第一百零六条规定:

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。

根据该规定,善意取得必须具备五个条件:

一、部分共有人实施了无权处分的行为;

二、第三人(买受人)善意且无过失;

三、善意的准据时点为取得房产所有权当时;

四、第三人支付了相应对价;

五、不动产已作产权变更登记。

本案情形因没有具备不动产变更登记的要件,说明不动产交易行为未完成,第三人未取得不动产所有权,若系善意无过失且支付了相应对价,因未“取得”,则不发生适用善意取得的问题。

在本案当中,房屋虽交付给王某但没有办理转移登记,不符合前述第(3)个条件,也不构成善意取得。

在本案中,作为妻子的张某其实是险胜,如果房屋已经完成过户手续,产权发生了转移,这个房屋就真的属于王某了。

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李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

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