卖了学区房却不迁出户口,原房主被判赔偿违约金

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学区房,一直是有娃一族是避不开的话题,或者说是“寒门”一族心中的痛。绝大多数人买学区房就是奔着户口这个问题去的。然而,很多人在购买学区房时,虽然钱的问题解决了,却屡屡在户口问题上栽跟头。

江先生看中了一套学区房,与户主王小姐签订房屋买卖合同,明确约定:出卖人应半年内迁出房下原有户口,若逾期未迁出则支付违约金。房屋所有权转移到江先生名下后,王小姐却无法未按约定将该房屋的4个人的户口迁出。

江先生为此把王小姐诉至法院。

法院认为,江先生子女已成功入学学区房对应学校,其目前并未因房屋中他人户口产生损失。且因未迁出户口是王小姐前夫及前夫父母户口,王小姐让其迁出有一定难度,户口问题并不能完全归责于王小姐,故江先生主张的违约金过高,法院予以酌减,最终判决王小姐赔偿江先生违约金4万元。

关于房屋买卖中迁移户口的问题,目前难度很大。

1、法院无法在判决中要求出卖人履行户口迁移义务。

由于户籍的迁移属于公安机关管理,不属于法院的受案范围,所以如果向法院提出迁走别人户口的诉讼请求,法院也不会受理。而且公安机关也没有权力强制把别人的户口迁走。

一旦法院在民事判决中支持买受人要求出卖人履行迁出户口义务的,后期就会面临一个强制执行的问题。但户籍管理中的户口事项属于公安机关户籍部门主管范围,户口迁移属于行政行为,法院无法对其强制执行。

2、变更户口登记需依当事人(并非房主)申请方可办理,公安机关无法直接办理或强制办理,没有法定理由,不能迁出公民户口,买方也不能通过行政诉讼起诉公安机关不作为。

所以,在涉及到购买学区房时,与卖方签订合同一定要写明用途,比如用于孩子到哪一所学校读书,预计哪年到该校读书等;再比如该房干净无户口,孩子学位名额未被占用。当然,最好是先到派出所查询一下,看看该房下有无户口再签合同,违约金条款当然也是不能少的。

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李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

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