婚前房产婚后共有约定中产权转移不以登记为生效条件

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约定婚前房产婚后共有时,房产产权转移的生效,不应当简单适用《物权法》关于不动产物权转移以登记为要件的规定。《民法典》婚姻家庭编中规定了夫妻约定财产制,其中只是要求需采用书面形式,而未特别规定夫妻间不动产物权变动的条件。在实际生活中,夫妻共同所有的房产仅登记在一方名下的情形也比比皆是,完全不同于普通自然人间的物权公示效力特征。

李某与刘某系均系再婚,双方婚前约定婚后财产归各自所有。

2005年,双方签订《婚前房产协议书》一份,并经公证处予以公证。《婚前房产协议书》约定:“李某(甲方)、刘某(乙方)拟登记结婚,位于某处产权登记人系刘某,现双方自愿约定:上述房产归甲、乙双方共同所有;结婚登记之日,甲方交付二十万元给乙方,用于偿还乙方购买房产所欠的债务。本协议自双方登记结婚之日起生效。”

同日,李某与刘某登记结婚。

2009年,刘某收到李某支付房款二十万元。

XXXX年双方离婚,因该房产分割发生纠纷。

法院认为:

1、《民法典》婚姻家庭编第一千零六十五条规定:“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”李某、刘某在结婚登记当日签订《婚前房产协议书》并经公证,讼争房产为二人共有财产,婚后按揭款共同承担,同时李某支付刘某20万元,用于偿还购房所欠债务。协议签订后,李某已依约支付相应款项,故案涉房产应由二人共同所有。

2、若双方的婚内分别财产制约定与双方另行签订的《婚前房产协议书》或是保证书等存在约定不一致的内容,应当以特别约定优先于一般约定的原则处理,故不影响案涉房产的共有认定。故双方共同共有的厦门市思明区应认定李某占50%产权,刘某占50%产权。本案讼争房产并不属于按份共有,无需按照出资额确定各方份额。

武汉离婚律师提示,该案需要注意以下几点:

1、夫妻约定财产分别所有制的情形下,仍可以约定财产共同共有。此为一般性约定与特别约定的关系,在法律适用方面,应首先适用特别约定。

2、该案中李某虽然约定给予20万元支付购房负债,但并非为房产按份共有的意思表示,房产仍为共同共有,故最终份额分割为50%。

3、有婚前房产婚后共有案件被认定为附条件的赠与,而非婚前财产约定或婚内财产约定。在附条件赠与的情形下,条件已达成则不可撤销。而对于婚内夫妻间房产产权约定的案件,则有可能被认定为赠与,可能因未做不动产物权变更而可撤销。

4、因夫妻间的人身关系、财产关系与普通民事主体有相当大的区别,故婚姻法律关系下的房产产权状态及变动,与普通民事主体间的房产产权状态及变动不应等同视之。婚前房产婚后共有也不应以物权登记作为房屋产权发生变动的条件,但在此情形下,可能出现善意第三人合法受让房产的情况。

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李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

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