居住权人死亡,房屋租约还有效吗?

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居住权人死亡,房屋租约还有效吗?
居住权人将房屋出租后死亡,房屋租约还有效吗?房屋产权人有没有权利拒绝继续承租?

居住权人将房屋出租后死亡,房屋租约还有效吗?房屋产权人有没有权利拒绝继续承租?

这里要分两种情形加以分析:

第一种情形,依照居住权协议或经房屋产权人同意后,居住权人将房屋出租的。

《民法典》第717条规定,承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

1、租赁合同约定的租赁期限超出其居住权存续期限的。

超出居住权期限部分的租赁期对房产产权人无约束。

也就是说,超出居住权期限后,即使租赁期限还未到,房屋产权人仍有权收回房屋。

对于承租人来讲,可以要求出租人,也就是居住权人赔偿。

2、租赁合同约定的租期未超过居住权存续期限,但出租过程中居住权人死亡的。

这个就相对复杂一点。

如果是房屋产权人出租房屋过程中死亡,该租赁合同权利义务会由继承人概括继承,而由于该合同存在继续履行的条件,故继承人一般只能选择继续履行租赁合同。

但如果是房屋居住权人出租房屋过程中死亡,该租赁合同权利义务也会由继承人概括继承,而由于居住权人死亡后,该权利不能继承,故居住权人的继承人无法继受取得该房屋的居住权,导致该合同丧失了继续履行的条件,故双方一般只能因合同履行不能而解除合同。

第二种情形,居住权人未经房屋产权人同意而私下出租房屋的。

《民法典》第718条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

《民法典》第597条规定,出卖人因无处分权致不能移转标的物所有权的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

1、未经房屋产权人同意,居住权人出租房屋的,该租赁合同有效,房屋产权人无权终止租赁合同收回房屋。

2、“租赁合同约定的租赁期限超出其居住权存续期限”,“租赁合同约定的租期未超过居住权存续期限,但出租过程中居住权人死亡的”,这两种情况应当适用上面第一种情形下的处理方式。

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李欣律师,湖北中易律师事务所执业律师。

本人长期专注于婚姻家事案件,法学理论功底扎实。擅长离婚纠纷、财产纠纷、遗产继承、子女抚养权纠纷、同居分手调解谈判、协议离婚调解谈判、婚前财产风险规避等家事领域法律服务。
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