有抵押贷款的房产能交易吗，可以过户吗？

房产有抵押贷款，每月都在还贷，离婚时可以过户吗？这个问题，根据《民法典》第四百零六条规定，房产有抵押贷款是可以过户的。

《民法典》第四百零六条具体是这样规定的：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。

也就是说，房产有抵押贷款原则上可以交易，可以过户。

但是，第四百零六条还规定了关于有抵押贷款的房产交易的其他内容：

1、抵押房产的转让，如有其他约定的，依照约定。

是不是双方约定抵押房产不得转让的，抵押人转让房产的行为就无效呢？

《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。

根据上述规定，抵押房产的登记中，双方应当将抵押房产禁止转让的约定加以记载。这就又出现了两种情况：

第一种，抵押登记中已经将禁止转让的约定进行了登记。

这时，应当适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十三条规定之一：当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

即，此种情形下，转让合同是有效的，但转让行为不发生物权变动的效果（代为清偿除外），受让人即使已经办理了房产登记（很难办理成功：有约定禁止或限制转让抵押不动产的，申请转移登记时，需要买受人、转让人和抵押权人三方共同申请。），仍不能拥有房屋产权。房产抵押人应对购房人承担违约责任。

第二种，抵押登记中未将禁止转让的约定进行登记。

这时，应当适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十三条规定之二：当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

即，此种情形下，抵押房产转让合同是有效的，而且如果房产已经办理过户登记，则房产产权成功转移至购房人名下，房屋归购房人所有（购房人明知抵押房产禁止转让的除外）。但此时抵押人需要承担对抵押权人的违约责任。

2、有抵押贷款的房产可以转让，但应当及时通知抵押权人。

及时通知抵押权人，是什么意思？是在转让前，还是转让后也可以？武汉房产分割律师认为，两个时间都可以，但是要“及时”。

该规定表明，转让有抵押贷款的房产无需经过抵押权人同意，对于有房贷的人来说，就是无需经过银行同意。

但是如果有人拖拖拉拉，没有将抵押房产转让事宜及时通知抵押权人或者银行会怎么样？

笔者认为“及时通知抵押权人”这一条款，不会影响抵押房产转让的效果。

3、有抵押贷款的房产转让成功后，抵押人会面临什么风险？

《民法典》第四百零六条第二款规定，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

根据该规定，有抵押贷款的房产转让成功后，银行可能会以“抵押财产转让可能损害抵押权”为理由（需要提供证据证明），要求抵押人提前清偿贷款的风险。如果抵押人不愿提前还款，则可以请求将款项进行提存。